銀行融資
・銀行融資は返済20年でしか出ない（いっても25年はまずない）ので、そもそも利回りが5%以上ないとキャッシュフローが出ないことに（20年返済＝毎年5%の返済、25年返済＝毎年4%の返済で、さらに金利が乗っかる＋管理会社手数料や修繕積立など維持管理コストが乗るため）。キャッシュフローが出ない時点で2棟目買えないので（自分の余力・銀行融資などさまざまな面で）いきなり詰む。
・銀行は不動産の担保価値をだいぶコンサバに読む。7割ぐらいで読まれてしまうことも。返済が進むと残債と担保価値がぶつかるラインがくるためそれがいつになるのかを把握しておく。
・車でもバイクでもちょっとした融資取引をやっとくと融資は付きやすい。自分の場合は経営やりつつすでに融資取引のある銀行が多いのでここは問題ない。
・不況の際には銀行は融資を手控えるようにはなるものの、貸付しないといけないノルマらしきものはあるため、「カタい融資先」と見てもらえれば営業は来る。
不動産業者との付き合い方
・良い物件は面に出てこない。実績のある富裕層の間で連絡が入ってそこでもう売れてしまう。
・不動産売買でよくあるのは、、評価額が1,800万円程度の物件を仕入れ業者が2,000万円で仕入れ、販売会社が仕入れ業者から2,300万円で仕入れて、オーナーに2,700万円で販売するというパターン。この時点で1.5倍になっているので出口で儲けることも難しい。
・ポジショントークがすごいので複数の業者と付き合っておいた方が良い。情報収集は慎重に。自分でも楽待などで情報収集を欠かさない。
築浅物件or築古物件
・築浅物件は賃料を高く取りやすいしガタがきづらいのでメンテナンスコストは低いが、賃料は経年劣化により徐々に下がっていくため購入当初の利回りは確保しづらい。また土地値比率が低い（建物自体の価値が高い）ため年々不動産全体の価値は目減りしやすい（土地の値は下がりにくいが建物の値段は下がりやすい）。
・逆に築古物件はガタが来やすくメンテナンスコストがかかりやすいものの、「これ以上下がりにくい」。値上がりを狙うよりは下がらない物件を買う方が重要。とはいえ銀行は耐用年数を見て融資期間を決めるため、10年以上経ってる物件だと難しくなり始める。
利回りに関する考え方
・不動産投資において全体的に利回りが下がっている理由は「物件価格が高騰している一方で賃料が上がっていないから」。物件価格が上がっている理由は需要が上がっているから（都心に集中しているから）、建築資材など原材料の高騰と人手不足など。すでに現金を持っている人が「現金で回すよりも」という理由で不動産を買ったりするので、1つ目の物件を買う「これから不動産投資を始める人」とはわけが違う（現金も持っているしキャッシュフローもある人がポートフォリオとして買う方が圧倒的に強い）。一方で賃料が上がらないのは給料（賃金）が上がっていないから。これはしばらく変わらなそう。
・地方の高利回り物件は、回っている間は良いが人口が減っていくエリアは長期的にはどんどん難しくなる。工事業者も寡占されていたりすると工事価格が都心よりむしろ高いことも。土地の価値自体が下がる可能性があるため出口の売却がうまくいかない（不動産自体の価値がえらい下がって売れない）ことにも繋がりかねない。
うまくやるには？
・相続対策だからといってキャッシュフローを捨てるのは、維持が難しくなるためやらない。多少空いてもマイナスにならない物件を探す。
・現在満室の不動産物件はそれなりの価格でないと買えない（高く掴むことになる）。何らかの理由で埋まっておらず、自分で埋めに行ける物件を探す。
・2〜3億円程度の物件の方が流通しやすく、5億円を超えると買い手がつかないことが多い。5億円以上の物件をいくつか買って勝負するつもりだったが、出口の流動性・入口の最初の頭金などを考えると小さめに入る方が良さそう。
・土地値比率が高い物件は価格が下がりにくいが、相続税評価額の圧縮効率が低い。後者を捨て、価格の下がりにくい物件を少し多めに買い集める方が長期的に負けない。
・不動産業者から買わない。入口を安く抑えることも条件になる。不動産会社の友人への相談を検討する。
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